Consequências do atraso na entrega de imóvel adquirido na planta: julgamento pelo Superior Tribunal de Justiça

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Nos dias atuais, é cada vez mais comum, situações em que as construtoras acabam incorrendo em atraso na entrega de imóvel adquirido na planta.

Nessas situações, surgem discussões sobre a possibilidade de cumulação da indenização por lucros cessantes, tendo em vista a impossibilidade de o adquirente utilizar-se do seu imóvel com a cobrança da cláusula penal estabelecida no contrato para o caso de inadimplemento, bem como também surgem debates sobre a possibilidade de se inverter a cláusula estipulada exclusivamente para o adquirente, em desfavor da construtora.

Atento à existência de tais discussões e por se tratarem de temas recorrentes nos Recursos interpostos perante o Superior Tribunal de Justiça e, a fim de pacificar o entendimento acerca desse assunto, esta Corte decidiu afetá-los para julgamento sob o rito dos recursos repetitivos, realizando no dia 27/08, uma Audiência Pública, na qual foi oportunizado o dialógo sobre esses temas de suma relevância para o mercado imobiliário, os quais repercutirão, diretamente, no setor, trazendo, inclusive, impactos econômicos.

Esses temas foram identificados pelos números 970 e 971, sendo o primeiro para tratar dessa possibilidade de cumulação da indenização por lucros cessantes com a cláusula penal e o segundo, por sua vez, para abordar essa possibilidade de inversão em desfavor da construtora, de cláusula penal estipulada exclusivamente para o adquirente, ambos no caso de inadimplemento da vendedora, em razão de atraso na entrega de imóvel em construção.

No cenário atual, existem dois caminhos a serem seguidos pelo Superior Tribunal de Justiça. Este poderá considerar que a indenização por lucros cessantes e a cláusula penal possuem a mesma natureza jurídica e finalidade idênticas, caso em que não permitirá a cumulação da cobrança ou poderá entender que possuem natureza jurídica, assim como finalidade distintas, hipótese em que a cumulação dessa cobrança estará autorizada.

Com relação à inversão da cláusula, o Superior Tribunal de Justiça poderá julgar que deve prevalecer aquilo que restou pactuado livremente entre as partes (intitulado príncipio do pacta sunt servanda), impedindo-se o juiz de inovar no contrato e se assim decidir, a cláusula estipulada para o adquirente, apenas contra ele poderá ser aplicada ou poderá seguir o princípio da equidade (justiça) e igualdade, bem como os postulados do CDC e se assim decidir, uma mesma cláusula contratual aplicar-se-á para ambos os contratantes, ainda que redigida em favor de apenas um deles.

Acredita-se que essa delimitação pelo Superior Tribunal de Justiça de teses para esses temas imobiliários, consolidando o entendimento acerca da matéria resultará numa economia processual e afastará também a insegurança jurídica que hoje se verifica no mercado imobiliário, diante da diversidade de precedentes, cada qual com um posicionamento diferente sobre esse assunto.

Ademais, a convocação de Audiência Pública nos pareceu interessante, visto que permitiu com que advogados, especialistas, professores e outros profissionais fornecessem elementos técnicos, de forma a auxiliar nossos Ministros do Superior Tribunal de Justiça a julgarem, nos próximos meses, os recursos repetitivos que tenham por objeto tais questões imobiliárias controvertidas.

Assim, todos aqueles que desenvolvam as suas atividades no ramo imobiliário, quando se depararem com situações como essas, devem procurar a orientação de profissionais especializados na área, inclusive, de maneira preventiva, a fim de que estes, a partir da análise do entendimento jurisprudencial a ser sedimentado pela Corte Superior de Justiça e do estudo das peculiaridades do caso concreto, possam definir as melhores estratégias jurídicas a serem adotadas.