Nos termos da legislação de regência, o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis – ITBI, de competência dos municípios, tem como fato gerador a transmissão “inter vivos”, a título oneroso, de propriedade imóvel, domínio útil e de direitos reais sobre imóveis, e caracteriza-se com o registro imobiliário do título translativo.
Já a base de cálculo do imposto é determinada pelo Fisco Municipal como sendo o valor constante no contrato, ou o valor venal atribuído ao imóvel ou ao direito transmitido, o que for maior, inclusive com atualização monetária de acordo com a variação dos índices oficiais.
Nesse contexto, em algumas situações como, por exemplo, havendo suspeita de declaração incorreta do valor do imóvel pelo contribuinte aos municípios, é autorizado o arbitramento da base de cálculo do ITBI, observados os métodos e procedimentos previstos em legislação específica.
Ocorre que, muito frequentemente, os municípios arbitram o valor venal dos imóveis sem a devida observância dos parâmetros legais, aumentando o valor do ITBI a ser pago pelo Contribuinte, com a adoção de medidas aleatórias ao procedimento de arbitramento, em flagrante tentativa de majorar a base de cálculo do ITBI para unicamente aumentar a arrecadação, situação totalmente irregular que fere não só a legalidade, mas a isonomia entre os administrados e a capacidade contributiva.
Como se não bastasse, diante das inúmeras obrigações fiscais dos Contribuintes, quando falamos em ITBI, refere-se à obrigação de caráter acessório, merecendo atenção redobrada em vista das ilegalidades nas quais o Fisco Municipal costuma autuar os contribuintes, mesmo após a emissão da guia do ITBI e do respectivo pagamento.
Nesse sentido, muitos Municípios costumam atribuir penalidade pecuniária em decorrência do descumprimento de obrigação acessória, e esse descumprimento normalmente refere-se a uma dita “omissão” quando do envio do pedido de emissão da guia do ITBI.
Ou seja, entende o Fisco Municipal que o contribuinte se omitiu em entregar documentos complementares quando da solicitação de emissão de guia de ITBI para pagamento.
Ocorre que, diante da imposição normativa municipal, em muitos casos NÃO é o contribuinte, mas sim, o próprio Tabelionato que envia diretamente a solicitação de emissão de Guia de ITBI para o Município correspondente, no momento do procedimento para confecção de escritura pública de compra e venda do imóvel.
E como pode o Contribuinte ser responsabilizado pelo pagamento, sendo que o preenchimento NÃO foi realizado por ele??
Pois bem! A exemplo, isso acontece em virtude das disposições contidas no Código de Normas da Corregedoria Geral de Justiça do Estado de Santa Catarina, eis que possui vedação à lavratura de escritura pública relativa a imóvel sem a prévia apresentação dos comprovantes de pagamento do imposto sobre de transmissão!
Assim, os Municípios acabam por exigir e autuar o contribuinte de forma totalmente ilegal quando, na verdade, a responsabilidade pelo preenchimento das informações é do próprio Tabelião, que acaba sendo responsável pelo envio da solicitação ao Município quando acionado pelo Contribuinte para a lavratura da escritura pública.
E é assim que o Fisco Municipal autua o Contribuinte pelo pagamento a menor do ITBI (desconsiderando a base de cálculo indicada e, muitas vezes, o próprio valor venal fixado), ao escolher uma base de cálculo arbitrada do imóvel, de modo totalmente ilegal e sem observar os procedimentos legais para a modificação da base de cálculo do imposto.
Atento a isto, tais abusividades praticadas pelos Fiscos Municipais são totalmente ilegais, sendo possível o questionamento pelo Contribuinte a fim de afastar tais exigências indevidas quando da ocorrência das situações acima.
Por estas razões, a importância de um corpo jurídico especializado e atento às necessidades do seu nicho de atuação são de extrema importância para aferir as particularidades de cada contribuinte, o que tem se revelado cada dia mais essencial.